Comment calculer la rentabilité d’un investissement

Calculer la rentabilité d’un investissement peu sembler complexe au première abord. Pourtant, calculer la rentabilité d’un investissement, c’est avoir une indication sur sa performance pour nous aider à la prise de décision. Bien que les exemples de calculs donnés dans cet article concerneront majoritairement l’immobilier (parce que c’est un des domaines le plus parlant), ils peuvent s’appliquer à d’autres types d’investissement (achat d’entreprise, placement financier, etc).

Qu’est ce que représente la rentabilité ?

La rentabilité (ou rendement) d’un investissement représente le bénéfice espéré de l’investissement d’un montant donné sur une période prédéfinie (en général une année). Par exemple, un rendement annuel de 5% sous-entend qu’en investissant 100 € alors on aura chaque année 5 € pour ces 100 € investis. Pour donner un autre exemple concret. Le livret A a actuellement (en juin 2020) un rendement de 0,50%. Soit moins que l’inflation ça veut dire que pour chaque 100 € de placés sur votre livret A vous recevrez 50 centimes à la fin de l’année . Ce qui, au passage, signifie que vous perdez de l’argent mécaniquement avec le temps en laissant votre argent sur le livret A. Pour plus d’informations sur ce mécanisme, vous pouvez calculer l’article « comment se protéger de l’inflation ».

Pourquoi calculer la rentabilité d’un investissement ?

Le but premier du calcul de la rentabilité, c’est d’évaluer le potentiel de gains d’un investissement dans le but de pouvoir comparer plusieurs investissements entre eux. Par extension, il permet de mieux évaluer ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Cette notion de coût d’opportunité est fondamentale si votre souhait est d’améliorer votre situation financière de la manière la plus optimisée possible (autrement dit le plus rapidement possible).

À caractéristiques égales, si vous avez un investissement A qui rapporte 5% et un investissement B qui vous rapporte 10%, il est évident que vous mettrez vos billes sur l’investissement B qui vous rapportera plus que l’investissement A. Si toutefois vous choisissez d’investir sur l’investissement A alors vous aurez un manque à gagner (que l’investissement B aurait pu vous procurer) qui vous passera sous le nez. C’est ça le coût d’opportunité.

Dans la vraie vie, il est plus rare (impossible) d’avoir des investissements « à caractéristiques égales » et donc évaluer le coût d’opportunité devient plus difficile. Surtout que l’individu qui a choisi l’investissement A ne se rendra pas compte de l’opportunité qu’il a manqué. Car son investissement lui rapporte déjà 5% dans notre exemple, et donc il s’imagine forcément « gagnant ». Et c’est l’effet pervers de la chose.

Une analogie peut-être faite avec l’investissement dans l’immobilier. Si vous n’avez aucun patrimoine immobilier (que vous partez de 0) et que vous choisissez d’investir dans votre résidence principale au maximum de votre capacité d’endettement alors vous ne pourrez plus investir dans de l’immobilier locatif à rendement supérieur. Vous avez donc là une énorme perte potentielle. Surtout lorsque l’erreur est faite tôt. Encore une fois c’est qu’à la fin du compte la personne sera tout de même contente d’avoir acheté sa résidence principale, mais ne se rendra pas compte de l’énorme perte provoquée par le coût d’opportunité.

C’est également le cas quand un individu investi sur un support comme un PEA au travers d’un broker ou une banque avec des frais élevés. Le véritable coût de ses frais ne se voit pas, parce qu’il faudrait faire le même investissement deux fois. Dans un cas des frais élevés, dans l’autre des frais bas. Pour finalement comparer les résultats 20 ans plus tard.

Bref en vulgarisant, le coût d’opportunité c’est l’argent que vous auriez pu gagner si vous aviez investi votre argent autre part, d’une meilleure manière.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement : la règle de base

Le rendement d’un investissement est simplement le rapport du retour sur investissement sur le montant investi. En clair, le montant que vous gagnez chaque année divisé par le montant investi.

Si je prends l’exemple d’un investissement immobilier, parce qu’encore une fois il est plutôt parlant et simple à comprendre, alors on pourrait imaginer le cas suivant. Si j’achète un appartement 120 000 € (tout compris) dont le loyer mensuel est de 800 € alors la rentabilité de l’investissement sera ! (800 * 12) / 120 000. Qu’on multiplie par 100 pour avoir un pourcentage soit 8%.

Les pièges du calcul de la rentabilité

Mais si le calcul parait à première vue simple (et il l’est), il est en réalité incomplet. En effet, dans l’exemple précédent nous ne prenons pas du tout en compte des frais annexes qui viennent grever considérablement la rentabilité de notre investissement. Travaux, charges, notaires, impôts… autant de coût cacher qui peuvent tout à fait transformer notre investissement à 8 % en un maigre 2%.

Et c’est là un des plus gros problèmes lorsqu’on parle de rentabilité sur internet. Il faut comparer des choses comparables et être sûr qu’on inclut bien tout les frais ! Ainsi dans le premier cas on parle de rentabilité brute et dans le second cas (en incluant tout les frais annexes) on parle plutôt de rendement net. Certains parlent même de rendement « net net » quand on inclut en plus le coût des impôts.

Donc, méfiez-vous lorsqu’on vous indique une rentabilité de x% si le chiffre est trop beau pour être vrai, il y a de grandes chances pour qu’en réalité on parle de rendement brut et qu’il faut déduire des frais divers pour obtenir le rendement net.

Calculer de la rentabilité net d’un investissement

Toujours avec notre exemple de l’immobilier, si nous souhaitons approfondir le calcul de la rentabilité nous pourrions obtenir le résultat suivant :

(800 * 11) – 250 – 750 / 120 000 soit 6,5% de rentabilité net. Un peu moins sympathique que les 8% de l’exemple précédent.

En supposant un mois de vacance locative, des charges non récupérables de 250 euros à l’année ainsi qu’une taxe foncière d’un montant de 750 euros.

Certains parlent même parfois de rentabilité net net en incluant en plus le coût des impôts dans le calcul du rendement. Avec l’exemple d’au dessus, pour un individu situé dans la tranche d’imposition de 30% alors, sans optimisation les 800 euros de loyer annuel (avec 1 mois de vacances) vont générer 8800 euros de revenu soit 2640 € d’impôts en plus. Il faudrait donc déduire ce montant de l’investissement.

(800*11) – 250 – 750 – 2640 / 120 000 soit 4,3 % de rentabilité.

En d’autres termes ce que je souhaite mettre simplement en évidence c’est que :

  • La rentabilité d’un investissement peut-être calculé de plusieurs manières selon le niveau de granularité du calcul.
  • Il y a une différence non négligeable entre le rendement brut et le rendement net d’un investissement pouvant aller de 8 à 4,5% dans notre exemple fictif précédent d’autant plus si l’on calcule le rendement net net.

HS: Parenthèse sur l’immobilier

Je profite du sujet pour faire une parenthèse, c’est certainement pour ça que vous voyez des personnes qui parlent des faibles performances de l’immobilier en termes de potentiel d’investissement. En réalité, ils n’ont pas tort si l’on prend dans la globalité de son calcul le coût des frais, de la vacance et des impôts. D’où l’intérêt d’investir dans l’immobilier de la bonne manière. En bénéficiant, par exemple, de l’effet de levier, d’une imposition plus légère avec une stratégie lmnp etc, etc.

Allez plus loin dans le calcul de la rentabilité avec le TRI

Nous avons vu qu’il était possible de moduler le calcul de la rentabilité selon le niveau de précisions que l’on souhaite avoir. Mais est-ce que cela suffit pour apprécier réellement le potentiel de l’investissement ? Par exemple dans nos calculs précédents, le rendement ne prend pas compte de l’effet de levier lors d’un achat immobilier qui est pourtant un élément essentiel. Il ne prend pas en compte les dépenses ponctuelles qui pourraient venir considérablement grever le rendement comme un ravalement de façade.

Pour pallier à ce problème, il existe un autre moyen de calculer la rentabilité d’un investissement qu’on appelle le taux de rentabilité interne. En gros, le but du TRI est de détailler tous les flux entrants et sortants de l’investissement au fil du temps.

Prenons comme exemple le scénario suivant:

  • Achat d’un appartement de 120 000 € en cash
  • Loyer de 500 € mensuel soit 6000 € annuel.
  • Une taxe foncière de 500 €
  • Des travaux importants de 8 000 €, la 7ième année.
  • Une revente dans 10 ans avec 10% de plus-value.
AnnéeMontantsCommentaires
1-120 000 € – 10 000€Achat de l’appartement avec frais de notaire.
2+ 6000 – 500On gagne 6000 € de loyer moins 500 € de taxe foncière
3+ 5500
4+ 5500
5+5500
6+5500
7+5500 – 80006000 € de loyer moins 500 € de taxe foncière ainsi que – 8000 de travaux.
8+5500
9+5500
10+ 132 000

La formule du TRI se calcule à partir de la formule suivante qui permet de calculer la valeur actuelle nette (VAN).

Résoudre l’équation à la main est faisable, mais un peu fastidieux mais heureusement il existe des outils comme Excel qui nous permettent de facilement calculer le taux de rendement interne d’un investissement.

Calculer le taux de rendement interne avec excel
Voici comment calculer le TRI avec la fonction TRI de microsoft excel

Ainsi, dans mon exemple précédent je peux constater que le rendement de mon investissement est de 3,90%.

Le tri vous permettra alors de calculer plus justement le vrai rendement d’un investissement. Il vous permettra également de voir l’impact des grosses dépenses futures sur votre rendement et le cas échéant vous conforter dans la vente de votre actif (avant d’avoir ces dépenses importantes) afin de maximiser la rentabilité de l’investissement.

En conclusion

Vous savez maintenant ce qu’il faut savoir pour calculer la rentabilité d’un investissement. Et en sachant calculer vous-même votre rentabilité, vous avez là un outil pour vous aider à la prise de décision. Sachez cependant qu’il existe d’autres outils comme la VAN (valeur actuelle nette) et le taux de récupération qui permettent de comparer eux aussi des investissements entre eux. Mais que j’ai trouvé moins évidents à expliquer facilement. Et si vous deviez retenir une chose de cet article, retenez que vous devez bien faire attention à ce que le rendement qu’on vous présente inclut. Car il peut y avoir de très grandes différences selon qu’on parle de rendement brut ou de rendement net.

Photo par Crissy Jarvis, ThisisEngineering RAEng, Antoine Dautry sur Unsplash

2 Comments

  1. Merci pour cet article instructif !
    J’ai acheté mon premier appartement (investissement locatif) et je me pose la question de le louer meublé/non meublé.
    A savoir qu’à l’heure actuelle je suis dans la tranche d’imposition de 11 %.
    Est-ce le bon choix d’opter pour du meublé même quand on ne paie pas ou peu d’impôts ?

    • Hello, merci pour le commentaire.

      En réalité, il y a très peu de cas ou c’est plus intéressant de louer en nue. Le seul argument que je vois, c’est surtout que les personnes qui louent en nue, en général, restent plus longtemps dans l’appartement. Donc tu devrais avoir moins de vacances locatives mais en contrepartie les loyers en location nue sont en générales moins élevés donc une moins bonne rentabilité.

      Louer en nue ça peut être très intéressant quand tu as justement de très nombreux impôts sur le revenu et que tu souhaites faire ce qu’on appelle du déficit foncier pour baisser drastiquement ton imposition.

      Si je peux me permettre de faire une brève simulation concernant ta question : si tu loues ton bien 500 euros et que tu loues 12 mois / ans ça te fait un revenu de 6000 euros imposé à 11% soit 660 euros d’impôts en plus par an (si tu loues en nue). Donc fais le calcul avec ton véritable loyer et vois si le montant est trop élevé ou anecdotique pour toi. Et si t’as des questions plus précises tu peux me contacter par mail sans problèmes.

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