Faut-il mettre de l’apport lors d’un achat immobilier ?

Une question qui revient très souvent lorsqu’on parle d’investissement immobilier est celle de l’apport. Faut-il, ou non, mettre de l’apport pour l’achat d’un bien immobilier et si oui combien ? Cette réponse a déjà été traitée de manière succincte. Et la réponse est : il faut mettre le moins possible en apport. Mais comme nous avons tous des situations et des profils différents, je vais détailler le « pourquoi ». Afin que vous puissiez avoir toutes les cartes dans votre main pour prendre les décisions parce que, quoi qu’il arrive, c’est vous (et vous seul) qui décidez combien vous devez mettre.

La raison de l’apport lors d’un achat immobilier

L’apport lors d’un achat immobilier a principalement deux fonctions :

  • Prouver à la banque que vous souhaitez « prendre part au risque » en investissant vos propres billes dans un achat immobilier et cela que l’on parle d’achat de résidence principale, mais aussi d’investissement immobilier locatif.
  • Et surtout d’avoir mécaniquement un emprunt moins élevé vu que vous avez fourni vous même une partie du capital. Si vous souhaitez acheter un bien 200 000 € (frais de notaire inclus) et que vous mettez 50 000 euros, vous n’aurez besoin que d’emprunter 150 000 €. En revanche, si vous mettez 10 000 € vous aurez besoin d’un emprunt de 190 000 €. Pas besoin d’avoir fait polytechnique pour comprendre ça.

La première raison est compréhensible du point de vue de son banquier et fait partie du volet « négociation ». Il était d’usage de mettre 10% de l’achat en apport ce qui représentait un peu plus des frais de notaires. Mais le prix de l’immobilier ayant considérablement augmenté ces 20 dernières années, il est désormais plutôt admis qu’on mette moins. Selon l’entente que vous avez avec votre banquier vous pouvez tout à fait négocier la part de l’apport, soit, en faisant jouer la concurrence, soit parce que le banquier est assez ouvert sur la question. Ou alors, en proposant un autre « deal », par exemple, placer de l’argent sur une assurance vie dans cette banque (pas forcément recommandé parce qu’en général les frais d’assurances vies dans les banques physiques sont plus élevés, mais c’est un autre sujet).

La deuxième raison avait énormément de sens dans les années antérieures (surtout à l’époque de nos parents et grands-parents) parce que les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers étaient élevés. Comme nous pouvons le voir dans le graphique suivant représentant les taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) (source: L’observatoire crédit logement).

Moyenne des taux d’intérêts immobilier de 2001 à 2019.

Dans le graphique précédent, nous pouvons voir que le taux d’intérêt pour un emprunt immobilier en 2001 était d’un peu moins de 6%. Dans ce cas de figure là, ça a énormément de sens de mettre de l’apport pour diminuer le coût de l’emprunt. Et c’est pour ça que les générations de nos parents et grand parents conseillent de mettre le maximum en apport. Mais aujourd’hui, quand le taux d’intérêt oscille entre 1 et 2 % est-ce toujours valable ? Probablement beaucoup moins. Il est évidemment plus intéressant d’investir son argent dans des supports qui rapportent globalement plus. Il y a d’autres investissements qui rapportent à la louche 5 à 10% notamment en investissant en bourse. Même un PEL d’avant 2015 rapporte plus de 2%.

Les dangers de l’apport lors d’un achat immobilier

Les « dangers » de l’apport, carrément ? Alors, oui j’y vais un peu fort de café, mais c’est pour souligner deux dangers qui me semblent, pour moi personnellement, à surveiller. Le premier est tout bête mais il faut y penser.

Le risque de vivre au-dessus de ses moyens.

Le premier danger concerne principalement ceux qui achètent leurs résidences principales. En mettant de l’apport (voir beaucoup d’apport), vous risquez d’acheter tout simplement au-dessus de vos moyens. Supposons que vous avez une capacité d’endettement de 150 000 €. Déjà, vous allez probablement essayer de vous endetter au maximum de votre capacité d’endettement, ce qui est, en soi, déjà discutable mais ça, c’est l’avis de chacun. Si vous avez en plus un apport de 50 000 € vous allez chercher des biens d’un montant de 200 000 €. Et ça, c’est le scénario classique. Un deuxième scénario possible c’est que comme vous mettez beaucoup d’apport la banque est d’accord pour vous prêter un peu plus (quitte à rogner sur les 33% d’endettement) pour aller chercher un bien immobilier à 230 000 €. Et comme on est tous humains, vous allez chercher des biens plus grands à 250 000 € parce qu’ils sont plus intéressants que les biens à 230 000. Bref dans cet exemple purement subjectif, je voudrais juste mettre en garde sur les risques que peut apporter un achat plus « gros » avec de l’apport et tout ce qui en découle. Frais de notaires plus élevés, plus d’espace donc plus de frais d’électricité et gaz et plus de frais d’entretien, etc.

Le risque de se retrouver dépourvu

Ensuite, et selon votre situation, l’apport que vous mettez peut vous mettre à découvert. Si vous mettez 20 000 euros d’apport, mais que ces 20 000 euros c’est, à peu près, tout ce que vous avez, vous vous mettez en danger. Dans ce cas là, il vaut mieux mettre 10 000 euros d’apport et 10 000 euros de sécurité pour pallier aux imprévus. Et encore une fois qu’on parle d’investissement locatif ou d’achat de résidence principale. Mais évidemment, ce point est à moduler selon votre situation. Vous vous dites peut-être :

Ouais, mais moi j’ai un peu d’argent de côté. J’ai reçu un héritage de 100 000 € si j’achète un bien à 100 000 € , je n’ai pas à passer par un emprunt bancaire, donc pas de frais et je peux commencer à percevoir un loyer tous les mois. Je ne vois pas le problème !

À peu près tout le monde.

Le concept clé de l’apport lors d’un achat immobilier : la gestion du risque.

Et à cette affirmation qui est pleine de bon sens, je répondrai : « Gestion du risque ». Il faudra déjà évaluer ce que représente ces 100 000 € par rapport à votre patrimoine global. Si vous êtes déjà millionnaire et que vous avez effectivement 100 000 euros à investir dans un bien immobilier alors, allez-y. Il n’y aura probablement pas beaucoup de conséquences même si ce n’est pas très optimisé parce que vous ne bénéficiez pas de l’effet de levier du crédit immobilier.

En revanche, si vous avez un patrimoine modeste et que cette somme représente à peu près tout votre patrimoine, il va falloir faire attention et correctement gérer le risque. En achetant directement un bien immobilier à 100 000 €, vous vous dispenserez d’un crédit immobilier et des frais connexes, certes. Mais vous vous mettez dans une situation fragile.

Absolument rien ne garantit que les loyers vont tomber au moment où vous le souhaitez et à la fréquence que vous souhaitez. Rien ne garantit que vous avez acheté à un prix intéressant, d’ailleurs l’inverse est, peut-être, même plus envisageable car vous avez directement l’argent donc vous ne prenez même pas la peine de négocier et vous allez au plus rapide. Rien ne garantit non plus que le locataire ne va pas vous faire un défaut de paiement et rien ne garantira non plus que le quartier où vous allez investir ne va pas perdre en valeur.

Et si je rembourse mon crédit pour ma résidence principale ?

La question est légèrement différente pour les remboursements d’emprunt parce que comme nous l’avons vu ça va dépendre du taux d’intérêt et de votre situation patrimoniale. Succinctement, si votre taux d’emprunt est important, il est, peut-être, intéressant de rembourser tout ou partie de votre emprunt (même si renégocier son taux serait une solution plus optimisée). En revanche, si vous possédez déjà un taux bas l’investissement sera sans doute plus bénéfique sur le long terme. Même si je sais que la situation actuelle en France peut poser quelques questions vis-à-vis de la crise du coronavirus.

Mettre de l’apport lors d’un achat immobilier : comment se protéger du risque

À ce moment de votre lecture, vous avez dû vous rendre compte que, si je reprends l’hypothèse de l’héritage : « j’ai reçu une somme d’argent X et je veux investir dans l’immobilier », l’achat d’un bien directement avec la somme n’est pas la meilleure option. À la place, il serait plus intelligent de décomposer cette somme. Si vous avez à votre disposition 100 000 € (ou n’importe quelle somme d’ailleurs), il est plus « optimisé » d’investir dans 10 biens immobiliers avec 10 000 € d’apport et 90 000 emprunts. Encore une fois, c’est un exemple. Il y beaucoup de paramètres qui rentrent en compte. Mais dans l’idée c’est plus intéressant. Plus sommairement, couper la poire en deux et mettre 50 000 € en apport et garder 50 000 € en mix trésorerie facilement accessible et autres investissement est déjà plus judicieux et limite considérablement le risque.

Ensuite, ne négligez pas le gain de temps et de tranquillité d’esprit. Pour illustrer mon propos nous allons partir du principe que vous n’avez pas beaucoup de patrimoine (2 000 € sur un compte). Que vous avez acheté un bien immobilier avec un emprunt de 200 000 € et que maintenant vous avez reçu une somme d’argent de 100 000 €. Il peut être tentant de dire que vous allez rembourser 100 000 € sur votre emprunt de 200 000 €. Mais est-ce que c’est ce que vous voulez vraiment ? Le mois prochain vous aurez toujours des mensualités même si elles seront moitié moindre (sauf si vous choisissez de diminuer la durée du remboursement et dans ce cas vous aurez la même mensualité mais à rembourser sur moitié moins de temps). Ces 100 000 € pourraient vous apporter potentiellement 10 ans de tranquillité d’esprit quant au paiement des mensualités. Réfléchissez-y.

Mettre de l'apport lors d'un achat immobilier. Bonne ou mauvaise idée ?
Mettre de l’apport lors d’un achat immobilier. Bonne ou mauvaise idée ?

Alors je mets de l’apport ou j’en mets pas ?

Comme nous l’avons vu dans la très grande majorité des cas, aujourd’hui, il est plutôt intéressant de ne pas mettre d’apport ou, tout du moins, le moins possible. La situation peut changer dans les prochaines années (avec par exemple une remontée des taux d’emprunt bancaire ?) c’est pour ça que j’ai voulu vous donner un maximum de bille. Mais il y a également quelques avantages à mettre de l’apport et si je devais résumé en quelques points les avantages de l’apport (ou l’absence d’apport) je les résumerai de la manière suivante :

Pourquoi ne pas mettre de l’apport ?

  • Bénéficier au maximum de l’effet de levier. Pour rappel, je mets 1000 € je me retrouve avec un appartement de 100 000 €, c’est l’effet de levier.
  • Diminuer le risque de ses investissements.
  • Décupler son potentiel d’investissement.
  • Garder cet apport comme filet de sécurité.

Pourquoi mettre de l’apport ?

  • Pour se libérer l’esprit de l’emprunt immobilier.
  • Pour pouvoir faire une offre carabinée en faisant sauter la condition suspensive d’obtention du crédit. Attention, ne faites surtout pas ça si vous êtes débutant dans le monde de l’investissement.

Sans oublier l’élément le plus important dans l’histoire.

Mais encore une fois retenez bien une chose, c’est que l’élément le plus important dans l’histoire c’est vous. Vous et votre aversion à l’endettement. Certaines personnes font un rejet total de l’emprunt et des banques. C’est quelque chose que l’on doit respecter et dans ce cas vous allez être plus serein à l’idée de payer cash votre bien immobilier. Pour avoir une certaine tranquillité d’esprit. Encore une fois, c’est votre choix et vous devez juste prendre la décision en toute connaissance de cause. Désormais, avec cet article vous avez tout les éléments en mains pour jauger si oui ou non vous devez mettre de l’apport pour l’achat d’un bien immobilier. Mais si votre objectif est d’atteindre l’indépendance financière sachez que vous allez probablement devoir passer outre vos croyances limitantes.

Et en guise de conclusion, j’apporterai simplement votre attention que les conditions des emprunts (pour l’investissement locatif) ont commencé à se resserrer fin 2019 pour « contrôler » la frénésie de l’investissement immobilier. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont de limiter à 33% maximum l’endettement des ménages et de limiter à 25 ans maximum la durée d’emprunt. On voit apparaitre un peu partout dans les grands médias que la part d’apport personnelle lors d’un investissement immobilier devrait augmenter mécaniquement elle aussi pour pouvoir satisfaire les conditions d’obtentions de crédit. Une décision qui sera suivie encore plus scrupuleusement avec la crise que nous traversons actuellement ? Seul l’avenir nous le dira.

Sources:
L’observatoire du logement
Haut conseil de stabilité financière (HCSF)
Capital.fr « Crédit immobilier : les banques ont bien commencé à resserrer leurs conditions d’emprunt »
Les échos – Historique des taux de l’épargne logement
-Photo par Scott Webb, Sandy Millar sur Unsplash

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